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数据看民宿,民宿市场是否面临洗牌?

发布时间:2017-07-17作者:旅游地产观察

    民宿行业整体发展迅猛,截止2016年底,客栈民宿线上注册量总数达到50200家,较去年增加近8000家。行业增速明显变慢,增幅从41%回落到18%。

  民宿行业在经历了前一段时间的狂热风潮后,逐渐开始进入冷静思考阶段。民宿究竟如何才能实现盈利?克而瑞乐苇近期发布《2016年中国民宿市场报告》,以数据解读市场未来。

  一、民宿行业发展背景

  1、我国关于民宿的定义:

  民宿作为一种新兴的非标准住宿产品,目前的市场认知较为混乱,在国内还没有唯一的定义。

  乐苇认为的客栈民宿,是根据当地旅游发展情况自建、租赁改造或拿地开发的小规模旅游住宿功能产品,并结合地域文化特色与市场需要,提供全方位、个性化体验服务的非标准住宿产品。

  2、我国民宿的发展历程

  我国旅游行业是民宿行业发展的奠基石,依托现阶段旅游业的飞速发展,我国民宿行业也迈入了高速发展阶段。

  民宿行业发展三大特点:

  1.民宿行业整体受旅游产业的拉动影响较大;

  2.由情怀化向商业化发展,投资主体趋向多元化;

  3.宏观政策鼓励民宿行业发展,微观政策引导规范民宿市场环境。

  二、宏观市场表现

  1、民宿规模特征

  民宿行业整体发展迅猛,截止2016年底,客栈民宿线上注册量总数达到50200家,较去年增加近8000家。行业增速明显变慢,增幅从41%回落到18%。

  民宿行业整体发展迅猛,从2014年的30000家两年时间增长到50000余家。高投资回报率以及较短的投资回收期是民宿数量猛增的主要原因。2016年民宿规模增速较2015年增速明显放缓。一方面因为部分热门区域行业发展过快,竞争激烈,另一方面2016年多地政府出台相应法规限制行业门槛,促使行业健康发展。

  2、民宿分布特征

  民宿是一种非常依附于旅游资源的住宿产品,多布局于我国热门旅游目的地内。从数据中不难看出旅游客流热度较高的地区民宿的数量也相对较高。

  3、民宿房价特征

  2016我国民宿市场核心房价段集中在300元以下,整体价格较2015有小幅上升,其中大理600元以上客房占比最高。

  4、民宿入住情况

  2016年我国民宿平均入住率为49%,较2015年有小幅下落,受影响与全国市场规模增长,市场竞争加剧。整体市场淡旺季明显,除三亚外7、8月暑期的入住率最高。

  5、民宿客源特征

  目前民宿主力客源来自于其自有渠道,OTA类平台所占份额有所上升;目前长三角客群仍然是民宿客群的主力军。

  三、投资运营分析

  1、民宿生意逻辑

  民宿作为一种非标住宿产品,从生意逻辑上还是酒店的范畴:通过对物业的个性化打造,向消费者出售住宿房源。目前共有两条逻辑支线,分别为物业经营和自宅共享。

  2、从业人员分析

  一般民宿人房比为1:5,单店员工数量集中在5个以下;民宿工业人员对客户服务的要求更高,故平均薪资相对酒店行业较高一些;整体从业时间短,服务经验不足的问题严重。

  3、客房及分店规模

  往年民宿行业表现出的高利润价值,促使越来越多的民宿主尝试在客房量上的突破和经营店铺数量上的扩张,未来民宿商业化和品牌化的趋势将愈发明显。

  4、投资经营情况

  近年民宿市场的火热,直接为民宿带来大量的资本涌入,越来越多高投资名宿项目出现于市场;同时民宿资金渠道较往年也出现多元化的趋势。

  5、成本及收入构成

  物业成本仍然是民宿投资的主体成本之一;收入方面民宿收入来源主要依托于客房收入,其他功能型收入结构趋向多元化。

  四、消费市场研究

  1、民宿需求群体背景特征

  80/90后为当下民宿消费群体的生力军,占到总比例的70%以上,其中女性成员居多,普通职员为主,收入为5-25万的中等收入水平,有固定的旅游度假习惯,重视旅游过程中的体验感,有一定的消费实力。

  2、民宿产品的吸引力

  受访者中将近80%的游客入住过民宿产品,民宿的市场认知度很高;同时有将近90%的人群选择会为心仪的民宿专门规划一次旅行,可见民宿目前的旅游目的地效应很强。

  3、民宿产品的特色标签

  绝大多数的消费者认为民宿与其它住宿产品的区别之处在于民宿对当地生活形态的重现以及对特色主题的植入,认为“体验感”和“主题性”是民宿的两大特色标签。

  4、民宿选择偏好

  消费者对民宿的选择偏好类似于酒店,看重民宿所在的地理位置是否便利,交通通达性是否很强,同时很关注民宿的硬件设施,是否可以满足最基本的住宿功能。

  对于入住后的体验感提升,更注重软性服务,以有情怀、有故事的民宿主与贴心的管家服务体系是最能提升住客体验的两大因素。

  5、民宿价格偏好

  80、90后的消费观念要远强于其他年龄阶层,能接受的价格区间在150-450之间;对于青睐的民宿(产品好、服务强)消费者可接受的价格范围达到500-1000,未来民宿产品价格上限存在着一定的上升空间。

  6、民宿满意程度和不足之处

  超过80%的消费者对民宿表示认可。民宿本身更多是个性化的住宿体验,市场存在诸如同质化严重、硬件不完善、软服务不到位等种种问题。

  7、民宿产品的投资偏好

  2016年与民宿相关的诸多投资产品陆续进入市场,整体受欢迎程度较好,消费者更偏向拥有产权的投资产品,权益保障会更强;偏好的投资产品中更倾向于吸引力更强的旅游目的地型产品。

  五、未来趋势研判

  未来趋势一:政策将全面接管民宿行业?

  乐苇观点:不会,宏观政策点出发展方向,地方政策抬高入行门槛

  宏观政策:近年的各项旅游政策中,均有提到鼓励特色民宿的发展,在未来3-5年内民宿政策持续利好导向; 目前共享经济是大趋势,未来政府也将继续鼓励个人闲置财产的有效利用,变相支持民宿发展。

  地方政策:地方政策主要针对部分饱和市场的恶性竞争问题,出台行业相关准则,提高民宿入行标准; 另一方面地方政策要去除目前民宿的安全隐患,提 出民宿水电、楼层结构和消防等建设标准。

  未来趋势二:民宿市场面临洗牌?

  乐苇观点:不会,市场只是进入调整期,非标民宿向标准化迈进

  民宿资深品牌“花间堂”的创始人张蓓选择告别“花间堂”,诸多业内同事及媒体将矛 头指向未来民宿发展,认为民宿即将进入市 场大洗牌的时代。乐苇认为,市场洗牌的可 能性不大,未来的3-5年,民宿仍然是最有 个性的住宿产品,市场增速的放缓只是由于 规模的饱和,花间堂的改变也只是其品牌在 迈向标准化发展一个小小举动。随着政策的落地,未来民宿将形成产品标准,从非标产 品向行业标准化迈进。

  未来趋势三:民宿的情怀将向商业化妥协?

  乐苇观点:有情怀和理性合体才能打造真正能盈利的民宿

  近些年,越来越多的资本进入民宿 这个行业,更多的是看中民宿的高利润价值,由此就有了商业化的发 展模式。从市场经济的角度,我们 不反对商业化和民宿经营的融合, 但也希望民宿可以保留自身的情怀 本质。情怀者看到的是自由与美 好,投资者看到的是高效与回报,然而情怀和商业的融合才能打造真 正能盈利的民宿。

  未来趋势四:民宿功能将向复合化发展?

  乐苇观点:是的,复合功能是必然趋势

  整体市场规模的快速膨胀,直接将民宿的产品品质推上一个新的台阶,从民宿1.0到民宿3.0,产 品为王始终是目前评价民宿高低的唯一标准。旅游需求变幻莫测,也倒逼着民宿产品植入更多的 主题元素,来吸引更多元化的消费客群。可以说 民宿的硬件和服务将决定民宿的下限,而民宿附 加的功能主题决定了民宿的上限。